www.bbo666.com 云博娱乐平台 k彩娱乐开户 大富豪国际娱乐官网 太阳城亚洲官网官网
0371-6777 2727

女富豪吴亚军的财产均衡术 一面财经

更新时间:2019-01-25

1269亿元�607.5亿元…….

这是碧桂园�席主席�惠��龙湖集团董事长�亚军的最新身家。在1月21日�布斯中国�布的2019最富有女性榜上,�亚军�次入榜并�列榜�第二�,仅次于�惠�。

2018年,伴��全�股市的低迷,上�指数跌幅达25%,�生指数也难逃魔掌,下跌15%。因此,加速了中国女富豪们的财富缩水。

今年上榜的25�女富豪财富总�为5201.3 亿元,与去年的6703.4亿元相比,下跌22%。今年入围门槛为74.3亿元,也低于去年的93.7亿元。

虽然大环境�如人�,但�亚军的身家��跌�涨,超越2018年的550.4亿元达到了607.5亿元,显示出女富豪在财富上的��有�。

但在财富��以外,销售�土地投资与商业�有,规模�利润与负债率之间的选择与平衡,有关�业排兵布阵的���展问题,�样时刻在考验�这��女首富的智慧。

01|��与增�间的高�拉锯

时间的轴线回到1月17日。这一天,对于港股市场�说,是�以载入�册的一天。

当天下�,港股内房股佳�国际和阳光100盘中�现断崖�暴跌。

佳�国际一暴跌近��,阳光100也一度暴跌达八�。截至1月17日收盘,佳�国际股价收跌80.62%报2.52港元,盘中最多跌89.23%,市值直接由300多亿港元跌到60多亿港元。阳光100股价收跌64.59%报1.31港元,盘中最多跌79.73%,市值直接由97亿港元跌到34亿港元。

资本市场的血雨腥风�得�如其然,打得很多人措手��的�时,也�引了大部分关注的目光。很少有人注�到,�样是于这一天,有两个男人悄悄��了龙湖的股票。

�港交所披露的资料显示,于1月17日,龙湖�到主�股东蔡奎所设立的佳辰�展国际有�公���1.5亿股,套现34亿港元。与此�时,龙湖执行董事�首席执行官邵明晓��公�100万股,�股�价23.75港元,套现约2375万港元。

虽然龙湖大股东Charm Talent(�亚军旗下信托)�时宣布增�公�880万股,接手了蔡奎的抛盘超过一�,但在主�股东和高管�步抛盘的利空影�下,龙湖股价在低开基础上�然��抑制地出现了明显下行,当日报收22.45港元/股,大跌9.11%,龙湖市值也由此蒸�近134亿港元。

一点财�(yidiancaijing)了解到,早在本月月�,邵明晓就曾��龙湖200万股,套现了4516万港元。加上此次��的100万股,邵明晓近期已����计超过300万股,套现逾6891万港元。在��套现�,邵明晓�有�益的股份数目约达4647万股,�龙湖已�行的有投票�股份的0.78%。

无独有�,龙湖执行董事�首席财务官赵轶也在1月7-9日共��龙湖75万股,套现1742万港元。���,赵轶�股数�至约480万股,�已�行的有投票�股份的0.08%。

股票上的买进或�出�以说是�有者基于自身情况所作出的��选择,但资本市场更愿�将此解释为对未�市场看空的高�套现行为。

一点财�(yidiancaijing)了解到,以1月17日收盘价22.45港元/股计算,龙湖市盈率(动)约为10.53�。而�期,碧桂园��大�万科等港股内房股股价�在大幅回调,市盈率多在5—7�之间。

申万��在1月18日�布的一份研报就指出,龙湖股价自去年10月底部�弹至今已�超过五�,而管�层以�二股东则在近期陆续��了一些股份。公�目�的估值已�显著超出多数�业,基本�优势已�大部分被�映,将其评级从增�下调至中性。

无独有�,汇丰银行在龙湖��事件��布的一份报告中也�出,对龙湖的投资评级由“买入�调低至“�有�。该行表示,调低评级主�由于龙湖估值�蔡奎出售股份,认为这会对龙湖近期股价带�负�影�。

02|销售与�有间的钢�平衡

�尔街股市有��言:“�有趋势�是你真正的朋��。无论是二股东�管�层的接连��,还是研究机构对龙湖评级的下调,��程度上都是市场对龙湖未�走势的看空。

回归资本市场的本质,一如投资大师彼得·林奇所说,股票的状况与公�的状况有100%的相关性。�方对于龙湖股票的��,实际上也与龙湖的��状况��相关。

龙湖方��布的最新数�显示,2018年,公�累计实现��销售金�2006.4亿元,�比增长28.5%,��销售�积1236.3万平米,�比增长22%。

一点财�(yidiancaijing)注�到,虽然龙湖�功完�了全年目标,但过程并�轻�。

2018年�10月,龙湖仅实现销售金�1641亿元,完�全年2000亿元销售目标的82.06%。于11�12月份,龙湖年关冲刺�力,分别实现销售增幅125%和142%,最终�得以踩线完�全年目标。

与此�时,龙湖全年28.5%的销售增速,相较于2016和2017年61.61%�77.08%的销售增速,也出现了较大幅度的下滑。公�销售排行也从2017年的全国第8�下�两个�次至第10�,被新城和�润超越。

虽然销售增速开始放缓,但在�一领域——拿地投资上,龙湖��毫没有手软。

龙湖财报显示,2016å¹´ã€�2017年,龙湖分别耗资794亿元和1304亿元拿下43å®—å’Œ76宗地å�—,新增土地储备1255万平方米和2023万平方米。克而瑞数æ�®åˆ™æ˜¾ç¤ºï¼Œ2018年,龙湖共耗资1121,老牌芳草地论坛.5亿元,新增土地储备1877.8万平方米。

截至2018年6月30日,龙湖共拥有土地储备6363万平方米,�益土地储备4552万平方米。但在这当中,仅烟���庆两地土储所�比�就已达到36.5%。

值得注�的是,龙湖近两年的新增地�中,商业地�比�在�断增加。2017年,龙湖共获�17个�有商业项目,首进4城。���完全统计,在龙湖2018年新增土地储备中,商业综�体�比37%,包�天街在内的综�体项目共新获�9个。

截至2018年6月30日,龙湖主�在建的商场为18个,�计在建�积为191万平方米。�期,龙湖已开业商场�积为258万平方米,其中一站体验�购物中心天街19个,社区购物中心星悦�6个,中高端家居生活购物中心家悦�1个。

早在2011年,龙湖便已明确“扩纵深�近城区�控规模��商业�的12字战略方针。在众房�纷纷奉行规模为王�加��拼销售的年代,龙湖在��规模�步增长的�时,��将�年销售回款的10%作为上�投资�有物业,一度让其�为房�中�类的存在。

但当这�销售和�有间的平衡被�步打破,特别是在房地产市场形势�生深刻�化的当下,��程度上也�味��机的潜�。

03|女富豪的远虑与近忧

在房地产行业当中,龙湖是出了�的稳�。

它��业绩增长稳�,财务数�表现漂亮,行业产���牌和�碑也都表现�俗,几乎�以说是地产圈“完美�的代表。而��座的�亚军本人�以说是个彻头彻尾的完美主义者,有关她追求完美的案例�胜枚举。

▲龙湖集团董事长 �亚军

但英国首相丘�尔也有��言:完美主义等于瘫痪。龙湖和�亚军对于完美的�懈追求,��程度上,也为�业的�续�展埋下了一些�患。

相较于快�快消的�宅项目,商业项目投资大�周期长�难度大�回收慢,在房地产快速�展的黄金时代,商业项目一度是�有资金�本�低的港资�业�愿�去费心��的所在,内房�业中愿�涉足者寥寥,唯一的例外是万达。

�盘万达模�,�资产投资兴建万达广场,然���购物中心周边销售物业回笼资金,�去投资兴建下一个万达广场,这样的滚雪���展,在房地产的黄金�年当中,�仅造就了�动全国的�首富,也造就了万达曾�的辉煌。

但��的故事大家都知�,万达广场的�资产模�难以为继,王�林被迫转型。但醉心于买买买的万达早已积�难返,�资产��股份,断臂求生�为了首富唯一的选择。

龙湖的故事与万达并�相�,��有异曲�工之处。

作为房地产行业有�的优等生,��将�年销售回款的10%作为上�投资�有物业,一度让龙湖维��一�完美的平衡。

在�宅业务稳步增长�销售回款长年��在90%以上��资水平长年��较低水准等多��件下,10%销售回款的商业投入并�会影�龙湖的整体��。公�资产负债率长年��在70%左�的较低水平,在商业高毛利率的带动下,龙湖的毛利率和净利率也一直维�在行业较高水准。

但在完美平衡的背�,问题�样存在。

一点财�(yidiancaijing)了解到,龙湖“�商业�战略直至2011年�真正确立,由于起步较晚,核心城市的核心地段早已被�行��。

综�考虑拿地�本和�展机会,龙湖�辟蹊径,其�有的主�商业地产�牌“天街�定�为��中等收入新兴家庭的区域型购物中心,瞄准的是城市未��展,��的是未�机�。

这与万达广场的定���程度上是相似的,�是万达进一步下沉到了三四线城市,而龙湖力求稳�,集中在核心城市群和城市带周边。

而这�时也�味�,这些区域在当下其实还并�是很�熟,需�一个较长的“养商�过程,需�付出�高的资金�本和机会�本。

以龙湖2017年新开业的�庆U城天街II期��庆�著天街��州滨江天街I期��州狮山天街�上海�山天街为例,2017年,这5座购物中心�平方米年租金收入仅为320元,而这仅是市中心购物中心大悦城�平方米的月租金收入。

较长的“养商�过程和较低的租金收入,决定了龙湖较长的投资回报周期。�便有低�资�本和高销售回款等优势�件,但既����宅销售规模的稳步增长,土地投资上的快速扩张,����财务数�的完美稳�,以��有项目的�续性投入,在资金腾挪与分�之间,龙湖并�轻�。

在2015年和2016年,龙湖就曾分别两次引入加拿大退休基金战略投资�州��庆两座天街,以此�进一步�轻资金压力。与此�时,虽然销售规模和�收水平稳步增长,但由于����资产项目的�续投资,龙湖的现金水平多年�并未出现显著增长。

最新财务数�则显示,截至2018年6月30日,龙湖综�借贷金�已达到1079.3亿元,较2017年底增加近四�,其资产负债率也�幅��至73.27%。

而伴��龙湖在商业�资产�有项目投资比�上的�断加大,特别是18个在建商场在土地�建造上沉淀下�的巨大资金�本,龙湖的��压力也必将进一步��。

��:一点财�(yidiancaijing)

作者:王   é‘«

编辑:刘   ç…œ

å°�é�¢ï¼šé™†   éœ²